Transferencia de derechos inmobiliarios en los Estados Unidos : la experiencia de dos jurisdicciones

Informativo 0112

Los derechos inmobiliarios transferibles son un instrumento de regulación del uso del suelo que puede utilizarse para preservar el patrimonio arquitectónico de una comunidad, sus suelos agrícolas y las áreas ambientalmente sensibles, sin que ello se traduzca en expropiaciones indebidas a los propietarios de estos recursos, ni un desembolso extraordinario de fondos públicos. Los dueños de propiedades con esas características reciben derechos inmobiliarios transferibles por un monto, en principio, equivalente a las ganancias potenciales atribuibles al desarrollo de edificaciones o urbanizaciones en esos terrenos o sitios. Posteriormente, estos derechos se pueden utilizar en desarrollos inmobiliarios ubicados en otras áreas, generalmente mediante un permiso para aumentar la densidad o el coeficiente de constructibilidad más allá de lo que autorizan las normas vigentes. Estos derechos pueden ser transables en el mercado, de modo que su dueño original no es necesariamente el responsable de darle uso. El autor describe las características de este instrumento, los requisitos para su buen funcionamiento y narra dos experiencias en Estados Unidos donde estos derechos han tenido una aplicación concreta